Pulshaugene 44

Entré: Vindfanget tar imot deg ved inngangen og gir et naturlig skille mellom ute og inne. Herfra åpner hytta seg videre mot stue og kjøkken i en åpen og sosial løsning, mens de to soverommene, badet og vaskerommet ligger praktisk samlet på samme plan. Hytta ble i stor grad gjenoppbygd rundt 2005 og tilbygget i 2006, og har en enkel, funksjonell og lettstelt hyttestandard fra perioden. Innvendige dører er hvite og profilerte med hvitmalte karmer. Stue: Stuen ligger i åpen forbindelse med kjøkkenet og utgjør hyttens naturlige samlingspunkt. Store vindusflater med malte trerammer og tolags glass fra 2006 slipper godt med dagslys inn i rommet og bidrar til en lys og behagelig atmosfære. Fra stuen er det utgang til terrassen via heveskyvedør med tolags glass, noe som gir en fin overgang mellom inne- og uterommet. Overflatene er godt vedlikeholdt og har lite bruksslitasje. Kjøkken: Kjøkkenet har innredning fra 2005, som er godt vedlikeholdt i henhold til alder. Det er fliser på veggen mellom over- og underskap, samt avtrekksvifte over komfyr. Varmtvannstanken fra 2005 er plassert i kjøkkeninnredningen, og stoppekranen sitter lett tilgjengelig i benkeskapet ved kjøkkeninngangen. Det er ikke registrert tegn til fukt ved vanninstallasjoner eller avvik ved bruk av vann. Soverom: Hytta har to soverom, begge plassert på samme plan som stue, kjøkken og våtrom. Rommene har hvite profilerte dører med hvitmalte karmer og egner seg godt til praktisk hyttebruk. Sammen med annekset gir eiendommen gode overnattingsmuligheter for familie og gjester. Bad: Badet fra 2006 er flislagt på vegger og gulv, og har gulvvarme. Rommet er innredet med dusjnisje med skyvedører og har ventilasjon via el-styrt avtrekk med tilluft. Våtrommet er godt vedlikeholdt i henhold til alder, og det er ikke observert skader på fliser eller fuger. Det er ved stikkprøver ikke målt unormale fuktverdier, men membran er ikke inspisert. Vaskerom: Vaskerommet fra 2006 har fliser på vegger og gulv samt gulvvarme. Rommet er utstyrt med baderomsinnredning, gulvklosett og uttak for vaskemaskin. Ventilasjon skjer via naturlig avtrekk gjennom luke i vegg. Innredningen er godt vedlikeholdt og rommet gir hytta en praktisk funksjon som er særlig nyttig ved lengre opphold. Toalettrom: Toalettrommet fra 2005 har flislagt gulv, gulvklosett og servant. Dette gir hytta en praktisk løsning med separat toalett i tillegg til bad og vaskerom. Terrasse og uteplasser: Her finner du to separate terrasser vendt mot nord/øst og mot sør, slik at man kan flytte seg etter solens gang. Den sydvendte terrassen har direkte adkomst fra stuen via heveskyvedøren og fungerer som en naturlig forlengelse av oppholdsrommet på varme dager. Terrassen på sydsiden av hytta er utført i trekonstruksjon, fundamentert på pilarer og søyler. Eiendommen har ellers flere gode uteplasser og en opparbeidet tomt som legger til rette for både avslapning, lek og sosiale sammenkomster. Basseng: Et av eiendommens store høydepunkter er saltvannsbassenget i glassfiber. Bassenget har en dybde på ca. 60 til 170 cm og er oppvarmet med varmepumpe. Det er også trekk over bassenget. Dette gir en eksklusiv og svært attraktiv kvalitet ved eiendommen, og forlenger brukssesongen betydelig fra tidlig vår til sen høst. Anneks: På eiendommen finnes et separat anneks som gir ekstra overnattingsmuligheter for familie og gjester. Annekset har liggende tømmer på ytterveggene og papp på yttertaket. Utenfor inngangsdøren er det en støpt platting med takoverbygg. Innvendig har annekset teppe/laminat på gulvene og malt panel på vegger og i himling. Annekset inneholder også toalettrom med gulvklosett og servant. Det foreligger ikke godkjente tegninger for annekset.

Standard hentet fra tilstandsrapport, datert 25.03.2026: Overflater: Gulv: Fliser på bad og vaskerom. Fliser på toalettrom. Øvrige gulvflater ikke spesifisert i rapporten. Vegger: Fliser på bad og vaskerom. Fliser mellom over- og underskap på kjøkken. Hvitmalte karmer innvendig. Himling: Ikke spesifisert i rapporten. Kjøkken: Kjøkkeninnredning fra 2005. Fliser på veggen mellom over- og underskapene. Avtrekksvifte over komfyr/platetopp. Varmtvannstank fra 2005 plassert i kjøkkeninnredningen. Stoppekran i benkeskap ved kjøkkeninngangen. Innvendige vannledninger av kobber. Innvendige avløpsrør i plast. Avtrekksviften har passert mer enn halvparten av normal levetid. Bad: Fliser på vegger og gulv. Gulvvarme. Dusjnisje med skyvedører. El-styrt avtrekk med tilluft. Rommet er fra 2006. Badet har et oppgraderingsbehov. Vaskerom: Fliser på vegger og gulv. Gulvvarme. Baderomsinnredning. Gulvklosett. Uttak for vaskemaskin. Naturlig ventilasjon via luke i vegg. Rommet er fra 2006. Vaskerommet har et oppgraderingsbehov. Toalettrom: Gulvklosett. Servant. Fliser på gulv. Gulvvarme. Rommet har ingen ventilering. Viktig! Se vedlagt tilstandsrapport for informasjon om vurdering av tilstandsgrad (TG1, TG2 og TG3), avvik og tiltak på de ulike bygningsdelene.

Byggemåte utvendig er hentet fra vedlagte tilstandsrapport, datert 25.03.2026: Bygning generelt: Bygget er oppført i tre over ringmur og pilarer, og har én etasje. Ytterveggene har stående og noe liggende kledning. Veggens bærekonstruksjon er lukket. Deler av kledningen ligger tett mot terrasse og terrenget, og det er ikke montert musebånd. Taktekking: Taket er kun observert fra bakkenivå. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen (takpapp fra 2006). Når taktekking og undertak blir gamle, øker risikoen for lekkasjer som kan gi kostbare følgeskader. Det bør foretas jevnlig kontroll av takpappen. (Tilstandsgrad 2) Vinduer: Vinduene har malte trerammer og to-lags glass fra 2006. Det er kun gjort kontroll på enkelte vinduer. Avhengig av lys- og solforhold kan punktering i glass være vanskelig å se. Dører: Malt ytterdør med glassfelt. Ytterdøren har bruksslitasje, og karmene er værslitte utvendig med sprekker i trevirket. Terrassedør: Heveskyvedør med tolags glass. Balkonger / Terrasser: Terrassen er utført i trekonstruksjon med rekkverk i tre, fundamentert på pilarer og søyler. Det er påvist fukt-/råteskader i konstruksjonen, med råteskader i gulvbord. Terrassebord med råteskader bør byttes ut for å hindre videre forringelse og redusere risiko for personskade, og det kan ikke utelukkes at det finnes underliggende råteskader. Deler av terrassen som ligger mer enn 50 cm over bakkenivå mangler rekkverk. (Tilstandsgrad 3) Krypkjeller, grunnmur og drenering: Bygget står på ringmur og pilarer, med krypkjeller med jord/leire og noe fjell. Det er påvist synlig innsig av vann til grunnen i krypkjelleren. Drenering/tettesjikt har funksjonssvikt med svært begrenset effekt, og det er tilsig av vann til krypkjelleren. Vanninntrengning kan føre til forhøyet luftfuktighet og fuktskader i konstruksjonene, med risiko for råte, mugg og skader på byggets bærekonstruksjoner. Det anbefales å utbedre dreneringen, hindre tilsig av vann, sørge for god utlufting samt gjennomføre regelmessig kontroll av krypkjelleren. Ytterligere undersøkelser anbefales for å kartlegge omfanget av eventuelle skjulte skader. (Tilstandsgrad 3) Terrengforhold: Tomten har kupert terreng med plen, hekk og beplantning. Det er påvist dårlig fall/flatt terreng inn mot grunnmur, med mulighet for større vannansamlinger og økt vannpress mot krypkjelleren. Om mulig bør det gjøres terrengjusteringer. (Tilstandsgrad 2) Tekniske installasjoner er hentet fra vedlagte tilstandsrapport, datert 25.03.2026: Vannledninger: Synlig del av innvendige vannledninger er av kobber. Eiendommen er tilknyttet offentlig vannforsyning via private stikkledninger. Utvendige vannledninger ligger i en lukket konstruksjon. Mer enn halvparten av forventet levetid er passert på de utvendige vannledningene. (Tilstandsgrad 2) Avløpsrør: Synlig del av innvendige avløpsrør er i plast. Eiendommen er tilknyttet offentlig avløpsnett via private stikkledninger. Utvendige avløpsrør ligger i en lukket konstruksjon. Mer enn halvparten av forventet levetid er passert på de utvendige avløpsrørene. (Tilstandsgrad 2) Ventilasjon: Boligen har naturlig avtrekk og ventiler i vegger. Badet har elektrisk styrt avtrekk med tilluft, og kjøkkenet har avtrekksvifte over komfyr/platetopp. Vaskerommet har naturlig ventilasjon via luke i vegg. Toalettrommet har ingen ventilering; NS 3600 krever mekanisk avtrekk, og det bør etableres mekanisk avtrekk på toalettrommet for å unngå dårlig luft og kondensproblemer. (Tilstandsgrad 3 for toalettrom) Varmtvannstank: Varmtvannstanken fra 2005 er plassert i kjøkkeninnredning. Det er ikke tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra tanken. Varmtvannstanken har tilkobling med stikkontakt. Varme: Det er gulvvarme i vindfang/gang, bad/dusj, toalettrom og vaskerom. Elektrisk anlegg: Det elektriske anlegget har automatsikringer og 9 kurser. Årstall for installasjon eller totalrehabilitering er ukjent. Kursfortegnelse mangler. Det anbefales en utvidet el-kontroll. Viktig! Se vedlagt tilstandsrapport for fullstendig vurdering av tilstandsgrad (TG1, TG2 og TG3), avvik, tiltak og kostnadsestimater på de ulike bygningsdelene.

Hytta har en naturskjønn og maritim beliggenhet i Pulshaugene, et veletablert hytteområde ved Karlsøyfjorden. Dette er et sted hvor roen senker seg, med umiddelbar nærhet til sjøen og svaberg. Fra eiendommen er det kort vei ned til vannkanten, og området byr på fine turmuligheter i skog og mark. Samtidig er det kun en kort kjøretur til Skjeberg og Sarpsborg, som gir tilgang til alle nødvendige servicetilbud og et bredt spekter av aktiviteter. Her kan dagene fylles med alt fra båtliv og bading om sommeren til rolige turer i skogen på høsten. NATUR, SJØLIV OG REKREASJON Med en avstand på under 100 meter til sjøen ligger alt til rette for et aktivt båt- og friluftsliv. Området rundt Karlsøyfjorden er kjent for sin vakre skjærgård, og med båt er veien kort ut til populære øyer og holmer. For de som foretrekker bading fra land, finnes det flere flotte badeplasser i nærheten. Vispen badeplass og Feriehjemmet badeplass er begge under 15 minutters kjøring unna. Valberg Marina og Sarpsborg Marina ligger også i området, og tilbyr fasiliteter for båtfolket. For den turglade er det et variert terreng å utforske. Skogsstier inviterer til gå- og løpeturer, og nærområdet har et rikt dyre- og fugleliv. Sykkelentusiaster vil finne et nettverk av ruter som strekker seg langs kysten og gjennom kulturlandskapet. For hesteinteresserte ligger Marits Rideskole en kort kjøretur unna. KOMMUNIKASJON OG ADKOMST Eiendommen er lett tilgjengelig med bil. Det tar omtrent 20 minutter å kjøre til Sarpsborg sentrum og i underkant av en halvtime til Fredrikstad. Til Oslo sentrum er kjøretiden på rundt 1 time og 20 minutter, noe som gjør hytta til et praktisk reisemål for helger og ferier. For de som reiser med offentlig transport, er det bussforbindelser i nærområdet. - Brandstorpveien busstopp (Linje 143): ca. 5 minutter med bil (4,2 km) - Brandstorp busstopp (Linje 630): ca. 5 minutter med bil (4,5 km) Nærmeste togstasjon er Sarpsborg stasjon, omtrent 18 minutter unna med bil. Herfra går linje RE20 med hyppige avganger mot Oslo og Halden. For flyreiser er det omtrent 1 time og 40 minutters kjøring til Oslo lufthavn Gardermoen. SERVICE OG HANDEL Nærmeste dagligvarebutikk ligger i Begby, ca 15 minutter kjøring fra hytta, hvor du blant annet finner Meny og apotek. Skjeberg og Årum tilbyr Rema 1000 med PostNord-tjenester. For et større utvalg av butikker og servicefasiliteter, er det kort vei til Amfi Borg i Sarpsborg. Kjøpesenteret har et bredt spekter av forretninger, inkludert apotek, vinmonopol og klesbutikker. For øvrige innkjøp finnes det flere alternativer retning Fredrikstad, som Kiwi Sorgenfri Allé og Extra Torp, begge omtrent et kvarters kjøretur fra hytta. I Sarpsborg sentrum finner man i tillegg alt man trenger av spesialforretninger, kafeer og restauranter. AKTIVITETER OG OPPLEVELSER Nærområdet byr på et mangfold av aktiviteter for alle aldre. For sportsinteresserte ligger Ullerøy idrettsplass og Guslundåsen balløkke innen kort kjøreavstand, med fasiliteter for fotball og annen ballspill. Treningssentre som Expressgym på Sellebakk og SKY Fitness på Torp er også lett tilgjengelige. For familievennlige opplevelser er Sarpsborg et knutepunkt. INSPIRIA Science Center er et populært vitensenter med interaktive utstillinger og planetarium. Like ved ligger Superland og Badeland, et stort innendørs leke- og badeanlegg. Om vinteren er Kjerringåsen Alpinsenter en populær destinasjon for ski- og snowboardkjøring. Sarpsborg har også et rikt kulturliv med Borgarsyssel Museum, som gir et innblikk i Østfolds historie, og Kulåsparken, som er arena for konserter og Sarpsborgfestivalen. LOKALE SPISESTEDER Området har flere hyggelige spisesteder. I nærheten av hytta finner man Bukten Kafé, et sjarmerende sted for en enkel lunsj eller kaffe. For en mer urban opplevelse har Sarpsborg sentrum et godt utvalg av restauranter og kafeer. Kaffeforretningen Sarpen er en lokal favoritt som fungerer som kaffebar på dagtid og bar på kveldstid. Andre steder inkluderer Rich Bar, kjent for sine potetmosretter, og Café Sulten ved Quality Hotel, som tilbyr en familievennlig meny i tilknytning til Superland og Badeland.